Acumular deudas nunca es una buena opción y es una situación que se debe resolver cuanto antes recurriendo al acreedor para ver las opciones disponibles. La hipoteca, el préstamo con el que financiar una vivienda, es la mayor deuda que muchas familias asumen a lo largo de toda su vida, la gran cuantía que supone dificulta la situación en caso de imposibilidad de pagar.
La dación en pago puede suponer una solución para esa situación, pero no siempre es posible. ¿Cómo se puede solicitar y qué requisitos se exigen para aplicarla?
La dación en pago implica la entrega de un bien a cambio de cancelar la deuda pendiente. En el caso de las hipotecas se entrega el inmueble para el que se solicitó financiación. De esta manera el deudor no acumulará impagos, con el consiguiente incremento de intereses, y se evitará una ejecución hipotecaria.
Conseguir una dación en pago no es fácil. De manera general ningún banco incluye esta opción al firmar el contrato hipotecario, aunque siempre se puede negociar. No obstante, el Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que están adheridas la mayoría de entidades bancarias, incluye esta opción como medida de protección para los deudores sin recursos, pero siempre bajo ciertos requisitos.
La dación en pago alude a la prestación que el acreedor acepta del deudor, liberándolo así de la obligación que los relacionaba, a pesar de no ser este pago lo que el deudor le debía al acreedor.
¿Qué requisitos se necesitan para optar por una dación en pago?
Esta normativa está dirigida a los «deudores hipotecarios sin recursos», es decir, aquellos que se encuentren en el «umbral de exclusión». Para que se dé esa situación tienen que concurrir las siguientes circunstancias:
- En primer lugar, que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM. En la actualidad ese indicado está fijado en 7.519,59 euros al año en 14 pagas, por lo que el conjunto de la familia no podrá ingresar más de 22.559 euros.
- Igualmente se exige que las condiciones de la unidad familiar en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda hayan cambiado drásticamente en los cuatro años anteriores al momento de solicitar la dación. Esta alteración significativa implica que la carga hipotecaria sobre la renta se haya multiplicado al menos por 1,5. Además, la cuota hipotecaria deberá representar al menos el 50% de los ingresos netos.
- Más allá de los ingresos, entre los requisitos también se evalúa el patrimonio del deudor, de manera que la unidad familiar no podrá contar con otros bienes o derechos patrimoniales con los que se pueda hacer frente a la deuda. Además, el préstamo o crédito pendiente deberá recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y carecer de otras garantías.
Pese a que las condiciones para que el deudores sean considerado vulnerables y puedan acogerse a la dación en pago evalúan la situación a partir de la unidad familiar (deudor, cónyuge e hijos que residan en la vivienda), si existe más de un deudor, y no pertenecen a la misma unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias anteriores de igual manera.
¿A qué otras alternativas se puede recurrir?
El Código de Buenas Prácticas que permite la dación en pago en situaciones de vulnerabilidad establece tres fases de actuación, entre las que la dación, precisamente es la última. La primera opción que se debe intentar es la reestructuración de la deuda hipotecaria con el objetivo de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la deuda. En caso de que esa opción no resulte viable al deudor, cuando la cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos, las entidades podrán ofrecer una reducción del capital pendiente, una quita. Cuando ninguna de las anteriores sea posible de asumir, entonces se recurrirá a la dación en pago.
No obstante, las opciones anteriores también se recogen únicamente para deudores en el umbral de exclusión. En caso de no poder pagar la hipoteca y no cumplir los requisitos anteriores, el deudor o deudores deben acudir a la entidad bancaria para analizar la situación y proponer alternativas. Para ello deberán negociar, por ejemplo, una ampliación del plazo, carencia hipotecaria o una reunificación de deuda. Por otra, si la negociación con el banco no llega a buen puerto, los implicados pueden recurrir a la venta o alquiler de la vivienda para obtener el dinero con el que liquidar la deuda.
