Cuando un inmueble (piso, local, terreno, finca, etc.) pertenece a más de una persona en propiedad, y una de ellas no quiere seguir con esa propiedad compartida, tiene a su alcance la denominada acción de división de cosa común.
Por medio de este procedimiento se solicita del Juzgado que se extinga ese condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios (comuneros) de una parte del inmueble en plena propiedad cuando la finca es DIVISIBLE, o bien cuando la finca es INDIVISIBLE mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.
EJEMPLOS de acción de división de cosa común:
A) Una finca rústica es propiedad de 4 personas. Una de ellas no quiere seguir en esa situación de indivisión y solicita la división de la finca en 4 porciones iguales, ya que la finca es divisible.
B) Un piso es propiedad de 3 personas. Uno de ellos no quiere seguir en comunidad con el resto y solicita del Juzgado a la vista de que el piso es un bien indivisible (no puede partirse en tres partes iguales), que se venda y se repartan el precio conforme a la participación que cada uno tenía en la comunidad.
La acción de división de cosa común constituye un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, excepto cuando exista un pacto entre los copropietarios para no disolver el condominio y conservar la cosa indivisa. Este pacto, en caso de existir, no podrá superar los DIEZ AÑOS y podrá ser prorrogado por nuevo acuerdo.
Artículo 400 Código Civil: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Señala el Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 15-12-2009:
» La división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor».
Igualmente dicho Tribunal declara en sentencia de 30-04-2009:
» El Código Civil inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común. La acción de división de cosa común («actio communi dividendo«) es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla ( sentencia de 5 de junio de 1989). Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que -física o jurídicamente- tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.»
Por tanto, cuando la COSA ES DIVISIBLE, se procederá a la DIVISIÓN MATERIAL y cada comunero percibirá, cuando se ejerza la acción de división de cosa común, una porción con arreglo a su participación.
En cambio, cuando la cosa es INDIVISIBLE FÍSICA o JURIDICAMENTE, o cuando al dividirla resulte INSERVIBLE para el destino de su uso, o si al dividirla DESMEREZCA su valor, hay que proceder si se ejercita la acción de división de cosa común, a la DIVISIÓN ECONÓMICA mediante su venta y reparto del precio.
Son CUATRO las maneras que se pueden dar de indivisibilidad:
1ª.- Indivisibilidad física.
2ª.- Inservibilidad.
3ª.- Desmerecimiento.
4ª.- Indivisibilidad jurídica (cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida).
